北京住宅平均成交总价达510万 下半年或将进入调
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摘要:核心提示:“北京房地产市场正全面趋向改善化和高端化的局面。机构统计数据显示,截至6月下旬,北京商品房住宅的供需比达1:2,今年平均单套住宅成交均价高达510万元 北京房地产
核心提示:“北京房地产市场正全面趋向改善化和高端化的局面。机构统计数据显示,截至6月下旬,北京商品房住宅的供需比达1:2,今年平均单套住宅成交均价高达510万元

  北京房地产市场正全面趋向改善化和高端化的局面。机构统计数据显示,截至6月下旬,北京商品房住宅的供需比达1:2,今年平均单套住宅成交均价高达510万元,相比去年同期上涨幅度达到了34%,创下历史新高。与此同时,市场成交均价也*突破3万元/平方米,在今年的商品房成交榜单上,3万元/平方米以下项目更是凤毛麟角。

  新房全面高端化

  据中原地产研究部统计数据显示,截至6月20日,累计签约商品房住宅22095套,而供应量只有11062套,供需比高达1:2。2016年平均单套住宅成交均价高达510万元,相比2015年上涨幅度达到了34%。

  从成交比例看,单套总价在1000万元以上的高端住宅,成交占比高达11.1%,而在2015年这一比例仅为5.8%。

  整体来看,北京住宅已经进入了高端年,市场成交均价也明显上涨,2016年至今成交均价达34519元/平方米,这也是北京*成交均价突破3万元/平方米的年度。

  从占据*榜单的项目数量看,也基本全面呈现豪宅化。

  目前北京2016年成交榜单的项目看,排在前15名的项目,签约均价在3万元/平方米以下的只有一个项目,而签约均价在4万元/平方米以上的多达13个。均价在6万元/平方米以上的高端项目更是达到了6个。

  同时,从平均单套成交面积来看,2016年前5个多月平均单套成交套型面积高达147.7平方米,而在之前一年仅为127.9平米左右,商品房市场已经进入改善为主阶段。

  土地稀缺是源头

  可以说,北京商品房住宅土地供应稀缺,是商品房高端化的源头。

  据中原地产统计,2013年至2015年,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平方米。剔除配建中1350万平方米为住宅,且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房,实际商品房住宅用地*近两年仅供应了550万平方米左右。

  折算成为商品房住宅只有约4.5万套左右,这只够北京历史成交*差的一年消化,中原地产*分析师张大伟分析认为,按照目前市场供应比例计算,这些土地大部分将建设成为中高端物业,以获得足够的市场溢价和利润率。

  从未来供应看,张大伟认为,北京已经进入城市化末期,供应量将很难有明显增加,虽然政策增加了7090土地供应,但从今年市场来看,供需结构紧张的形势仍然很难改变。

  过度的需求让北京土地越来越成为稀缺之物,过高的拿地成本,也让房价水涨船高,领秀翡翠山营销总监焦广艳近日告诉记者,北京特殊的城市定位,让其客群辐射全国甚至全世界,越来越强大的购买力,也注定了北京全面豪宅将成为未来的一种常态,新房市场基本上成为各路豪宅争相比拼的竞技场。

  库存持续下降

  持续下降的库存,是住宅市场全面高端化不得不提的一个重要指标。

  截至今年5月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米,环比减少0.9%,同比减少4.6%。2015年下半年开始,全国35个城市库存总体呈现下滑态势,到了2016年1-3月继续出现下滑。到了4月,随着房企推盘节奏的加快,库存规模略有上升,但5月库存走势再次下滑。

  一线城市在今年1-3月库存保持环比和同比双双下滑的态势,4月环比出现了正增长,这和成交萎缩、推盘节奏加快有关系,易居研究院智库*研究总监严跃进说,而到了5月,继续出现环比和同比的下滑。从总体上看,一线城市后续补库存的迫切程度依然是比较大的。

  此外,一线城市已连续17个月存销比数值低于12,这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时,新房市场的去库存周期较小,相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。

  *太平戴维斯认为,因近期住宅成交表现良好,一线城市待售库存已经接近*低水平。

  张大伟认为,6月中上旬,北京二手房住宅成交量明显下调,截至日前成交仅6134套,环比跌幅高达56.8%,不仅仅是成交量下调,目前看,二手房的溢价空间在明显增加。单套平均成交面积也刷新了*近一年*低,平均单套成交面积为90.2平米,相比之前几个月均有下调。整体看,房地产本轮小周期已经进行到末端。未来的地王入市压力山大。从北京房地产市场的小周期看,增速上行阶段结束在即,若无再度降准,则已经结束。预判下半年到2017年进入调整期。

作者:admin 来源:未知 发布于2019-04-27 16:51
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